土地の名義変更とは？必要な手続きと費用をわかりやすく解説

• 土地の名義変更は法務局で行う「所有権移転登記」のこと。
• 相続で土地を取得した人は、取得を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になる。
• 2024年4月1日より前の相続も義務化の対象で、期限は2027年3月31日まで。
• 名義変更には固定資産評価額に応じた登録免許税がかかる。
• 登記は窓口・郵送・オンラインの3通りで申請できる。

土地の名義変更の結論

土地建物の相続 | 名義変更手続きのながれ

土地の名義変更は、法務局に「所有権移転登記」を申請して、登記簿上の所有者を実際の所有者に書き換える手続きです。

難易度は、原因によってかなり違う。売買や贈与で当事者が決まっていれば書類はシンプル。相続で相続人が複数いると、戸籍集めと遺産分割協議で手間が一気に増えます。

所要時間の目安は、書類がそろっていれば法務局の審査だけで1〜2週間ほど。ただし相続の戸籍集めから始めると、私の経験では1〜3か月かかることが多い。

土地の名義変更とは

土地の名義変更とは、登記簿上の所有者情報を実際の所有者に合わせて更新する「所有権移転登記」のことです。

土地そのものに名前が書いてあるわけではない。法務局が管理する登記記録に「誰のものか」が記録されていて、所有者が変わったらその記録を書き換えます。これが名義変更です。

似た言葉に「住所・氏名変更登記」がありますが、これは所有者は同じまま住所や名前だけが変わったときの登記。所有者そのものが変わる名義変更とは別物です。

土地の名義はどこで管理？

土地の名義は、その土地の所在地を管轄する法務局が登記記録として管理しています。

だから名義変更も、その土地を管轄する法務局に申請します。東京の人が地方の土地を相続した場合、申請先はあくまで土地のある場所の法務局。自宅近くの法務局ではない点に注意してください。

申請の方法は、窓口・郵送・オンライン申請の3つから選べます。

2026年2月2日には「所有不動産記録証明制度」が始まります。所有者本人や相続人が請求すれば、特定の人が持つ全国の不動産を一覧化した証明を受けられる制度です。亡くなった親がどこに土地を持っていたか分からない、というケースで役立ちます。

土地の名義変更をするには？

不動産登記の名義変更を自分で行う方法

土地の名義変更をするには、原因に応じた書類をそろえ、登録免許税を納めて、管轄の法務局に登記を申請します。

流れは原因が違っても大枠は同じ。順番に並べると次のようになります。

1. 名義変更の原因（相続・贈与・売買・財産分与）を確認する。
2. 土地の所在地を管轄する法務局を調べる。
3. 原因に応じた必要書類を集める。
4. 固定資産評価額をもとに登録免許税を計算する。
5. 登記申請書を作成し、法務局に申請する。
6. 完了後、登記が書き換わったことを確認する。

ステップ3まで終わっていれば、あとは申請書の作成と税額計算。ここまで来れば半分以上は終わっています。

うまくいかないときは、ステップ3の書類集めでつまずく人が多い。特に相続は戸籍をさかのぼる量が読めません。早めに司法書士へ相談するか、戸籍を先に取り寄せ始めると詰まりにくいです。

土地の地番とは？

地番とは、法務局が土地ごとに付けている番号で、登記や名義変更で土地を特定するために使われます。

ここでつまずく人が本当に多い。普段使っている住所（住居表示）と、登記で使う地番は別物だからです。郵便物が届く住所をそのまま申請書に書くと、土地が特定できないことがある。

地番は、固定資産税の納税通知書、登記済証（権利証）、または登記事項証明書で確認できます。分からなければ、管轄の法務局に住所を伝えて地番を照会することもできます。

農地を名義変更するには？

農地の名義変更には、原則として農業委員会の許可（または届出）が必要になる点が、宅地との大きな違いです。

売買や贈与で農地を移すときは、農地法に基づく許可がいる。これがないと登記が通りません。一方、相続による取得は許可が不要ですが、農業委員会への届出が必要になる場合があります。

正直、農地は宅地より一段ハードルが高い。許可が下りるかどうかの段階で止まることがあるので、農地が絡む名義変更は、最初に農業委員会と司法書士の両方に確認したほうが安全です。

土地の名義変更手続き

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土地の名義変更手続きは、書類の準備・登録免許税の計算・法務局への申請の3段階で進みます。

相続登記は、遺産分割後に土地を取得した相続人が単独で申請できる運用があります。共有者全員がそろわなくても、取得した本人が手続きできるのは知っておくと心強い。

相続で必要になる典型的な書類は次の通りです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍
• 相続人全員の現在の戸籍
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 対象となる土地の固定資産評価証明書

全部そろえば、あとは登記申請書を作って提出するだけ。戸籍がそろった時点で、山は越えています。

土地の名義変更手続きの無料相談はこちら

自分で進めるか専門家に頼むか迷ったら、まずは司法書士の無料相談で見積もりだけ取るのが現実的です。

私が見てきた範囲だと、相続人が一人で書類も少ないケースは自分でできる。逆に相続人が複数、土地が遠方、農地が混じる、といった条件が重なると、報酬を払ってでも司法書士に任せたほうが結果的に早くて安いことが多い。

相談する前に、固定資産税の納税通知書と、亡くなった方の戸籍が手元にあると話が早く進みます。

土地の名義変更の原因（種類・理由）

土地の名義変更の主な原因は、相続・贈与・売買・離婚による財産分与の4つです。

どの原因かで、必要書類も税金も変わります。例えば相続なら戸籍集めが中心、売買なら売買契約書が必要、というように準備するものが違う。まず自分のケースがどれに当たるかをはっきりさせるのが出発点です。

なお、相続で取得した土地が不要な場合は「相続土地国庫帰属制度」で国に引き渡す選択肢もあります。ただし申請には審査手数料14,000円がかかり、承認後に10年分の土地管理費に相当する負担金の納付が必要です。安易に「いらないから国へ」とはいきません。

土地の名義変更 原因別比較表

贈与と相続のどちらがお得なのか？親から子へ不動産の名義変更の最適なタイミングについて解説します！

原因ごとに、主な必要書類と特徴を一覧にすると違いが分かりやすい。

土地名義変更にかかる費用

土地の名義変更でかかる費用は、大きく「登録免許税」と「司法書士に頼む場合の報酬」の2つです。

登録免許税は、固定資産評価額をもとに計算します。相続・贈与・売買で税率や扱いが変わるため、金額は国税庁・法務省の原因別の情報で確認してください。評価額が分からなければ、固定資産評価証明書を取れば書いてあります。

司法書士に依頼する場合は、これに報酬と、戸籍や証明書の取得実費が加わります。報酬は事務所や手続きの複雑さで差が出るので、相見積もりを取るのが確実です。

よくある質問